No tenemos políticas de vivienda

 

El acceso a la vivienda digna es uno de los principales problemas que han afrontado los colombianos en toda la historia del país sin que exista una política estatal de vivienda que se oriente a resolver el problema efectivamente. Hoy mismo, según lo señala el coordinador nacional de Programas UN- Hábitat, Fabio Giraldo, existe un déficit de vivienda del orden del 25%, sin contar con que de las viviendas a las que tienen acceso los sectores populares muy pocas ofrecen realmente condiciones por las que puedan catalogarse de vivienda digna. Conversamos con el ingeniero Víctor Tamayo, un constructor de Medellín, que nos ofrece una lectura desde su experiencia de los factores que explican la creciente problemática de vivienda en Colombia.

 

¿Qué explica el alto precio de la vivienda en Colombia?
Yo creo que el problema no es solamente en Colombia sino a nivel mundial y está determinado por los altos costos de los terrenos urbanizados. Por ejemplo, uno pensaría que el negocio de Mc Donald son las hamburguesas; pero recientemente leí un análisis que muestra que quizás el mejor negocio de Mc Donald sea comprar en las ciudades más importantes del mundo las mejores esquinas, para capitalizar. Eso es lo que hacen muchos negociantes de tierra urbana aquí. Por ejemplo, en Laureles hace 4 años se encontraba tierra a 800 mil pesos el metro cuadrado, hoy se consigue a millón 600 mil. Entonces eso se vuelve un mercado de lotes, no de vivienda.

Pero un elemento que sí atañe directamente a Colombia tiene que ver con la ausencia de una verdadera reforma urbana, lo que efectivamente incentiva la especulación con la tierra. Porque lo que se fortalece es el negocio de esos predios urbanos con destinación a la especulación con la tierra. Eso es lo que mueve gran cantidad de dinero para hacer ensanches. Entonces, si no hay una reforma urbana, y por lo tanto los lotes en las ciudades escasean, se vuelven lotes de engorde, hechos solo para la actividad especulativa.

Ahorita con el nuevo plan de ordenamiento territorial aquí en Medellín, que es la misma filosofía del plan de ordenamiento de Bogotá, de Cali y de todo el país, hay un programa de obligaciones urbanistas bien costosas. Cuando se construye un edificio hay que garantizar las vías de acceso, con lo cual se está ampliando la infraestructura de la ciudad. Igual hay que proveer otros servicios, agua, alcantarillado, por ejemplo. Pero en realidad es una recomendación desde afuera, desde el FMI y el BM, que le dijeron a estas ciudades: “usted no puede pensar que con los impuestos va a hacer más grande la estructura física de su ciudad. Esa estructura física la van a tener que costear los mismos constructores, que sacan provecho de la vivienda. Sin embargo, ese mayor costo que significa la adecuación de la infraestructura alrededor de la vivienda se lo acaban trasladando al destinatario final.

Por otra parte, el IVA en la vivienda de interés social no siempre es recuperable. El IVA es determinante en la vivienda de interés social, pues en el precio comercial de la vivienda de interés social puede representar alrededor del ocho y nueve por ciento. Eso quiere decir que en una vivienda de 40 millones de pesos al público, más o menos un 9%, 3 millones seiscientos, se pagaron de IVA, que los paga finalmente quien compra la vivienda.

Una tercera causa que afecta los precios de la vivienda, sobre todo de la vivienda de interés social, es el acero, el cemento y agregados. Una vivienda de interés social es 10% acero, y el cemento es otro 10%. Y el acero se puso muy costoso con la demanda de los chinos. Por eso lo que hace el presidente Chávez en Venezuela es nacionalizar las cementeras y las acerías, y en lo que está pensando allí es en los recursos para hacer viviendas. Porque mientras estos negocios sean privados, esos recursos no los controla nadie. Pero nosotros ni siquiera tenemos industria siderúrgica, y en general, industria pesada; Paz del Río y Sidelpa son los que nutren el mercado nacional de hierro y acero, pero en eso no somos competitivos. Y en general, con excepción de Brasil, de México para abajo no tenemos industria pesada, no tenemos siderurgia.

Por el lado del cemento, en Colombia no hay sino dos cementeras: Cemex, que es dueña del Diamante, y el Sindicato Antioqueño, con Argos. Las demás tienen muy poca participación en el mercado. Pero nada más en Antioquia tenemos más de 100 mil millones de metros cúbicos en batolito, la materia prima para el cemento. Uno no se explica de dónde un saco de cemento vale $21.500. Por ejemplo, hace 2 o 3 años, con la competencia entre estos dos grupos, el cemento estuvo a 10 mil pesos, y con toda seguridad no perdían. Pero más bien se pusieron de acuerdo para volverlo a subir a 18 mil. En realidad un saco de cemento bien podría ponerse a 7 mil pesos en el mercado, sin que deje de producir buenas ganancias al productor. Pero eso no va pasar si la industria cementera está monopolizada por estos dos gigantes.

Y lo más preocupante es que no hay una política estatal para el desarrollo de la vivienda en Colombia. El estado no hace absolutamente nada por la vivienda. Su única política son los famosos subsidios para vivienda de interés social. Pero cuando se habla de los subsidios de vivienda para interés social, lo único que hace es, con la mayoría de estos subsidios, alimentar las maquinarias de las grandes constructoras. Porque a estas constructoras, el estado sí les hace, con dineros de todos los colombianos, toda la parte urbanística y la entrega al constructor para que se coma la plata pulpita.

¿Qué es lo que llamamos vivienda de interés social?
Técnicamente, una vivienda de interés social es aquella que vale hasta 135 salarios mínimos, es decir, un poco más de 67 millones de pesos. Está definida en esos términos porque se supone que es para los sectores menos favorecidos de la población. Pero es un eufemismo porque en realidad son muy escasas las familias de estratos populares que pueden acceder a este tipo de vivienda.

Por otro lado, si vamos a hablar de una vivienda de interés social, dentro de un marco de dignidad, tenemos que esta no se puede ofrecer por menos de 50 millones de pesos, y siempre en obra negra. En general, para un constructor es imposible sacar una vivienda de interés social más o menos digna en menos de 50 millones de pesos. Esta podría ser una vivienda de más o menos 51 metros cuadrados, de unas dos alcobas y una sala comedor. Tampoco es para una familia numerosa como suelen ser las de los pobres.

Y para la gente acceder a esa vivienda de 50 millones necesita un ahorro de 15 millones de pesos o saber en dónde los va a conseguir para pagar la cuota inicial. Además, debe tener un ingreso más o menos de millón trescientos mil pesos mensuales, para poder ser objeto de crédito en el banco. Y esa es la parte que no cuadra, porque es extremadamente difícil que un grupo familiar de los sectores populares reúna unos ingresos de millón trescientos. Y mucho más difícil que a la hora del negocio cuente con un ahorro de 15 millones.

Lo peor es que entre más barato el precio de la vivienda, más indigna. Es decir, una vivienda que valga, por ejemplo, 25 millones de pesos, está realmente destinada para gente más bien tirada, a la que incluso habría que regalarle la vivienda porque no tiene ni una cuota mensual, así sea solo de 100 mil pesos. Pero, además, por ese valor hoy solo se pueden hacer viviendas pequeñísimas y en condiciones muy deplorables.

¿Y aquí cómo juegan los subsidios?
De acuerdo a unos rangos entre un valor de esa vivienda, el gobierno pone en el escenario unos subsidios. Sin embargo, no quiere decir que toda persona que adquiera una vivienda de interés social adquiera un subsidio. Hay un requisito, que es no tener vivienda. Sin embargo, otra vez, de las personas que requiriendo vivienda necesitan un subsidio, solamente el 10% accede a él. Primero, porque no tienen con qué hacer el ahorro programado. O también porque el proyecto se localiza en determinado municipio, entonces cuando el gobierno dice que tiene 2 billones de pesos para subsidio, no quiere decir que porque se hicieron 20 mil viviendas en Copacabana o en Girardota a todas se les va a entregar subsidios. El subsidio está repartido en todo el país, cada municipio no tiene sino determinada asignación para esos subsidios.

Por otra parte, hasta el año pasado, los subsidios se clasificaban según el tipo de vivienda que quisiera adquirir la familia. Había subsidio tipo 1 que otorgaba como nueve millones de pesos, pero se limitaba para viviendas cuyo valor fuera inferior a 20 millones de pesos o algo así. El subsidio tipo 2 se destinaba a viviendas que valieran entre veinte y 35 millones de pesos, y asignaba 6 millones de pesos al beneficiario. Y el tipo 3 era para viviendas de 35 millones en adelante, y asignaba solo 4 millones. Como se ve, una familia que quisiera el subsidio más alto tenía que resignarse a comprar la vivienda más barata y por lo tanto menos adecuada. Este año se ha cambiado el parámetro de asignación de subsidios y se hace tomando en cuenta los ingresos de la familia, a las de menores ingresos les corresponderían los subsidios más altos, que son cercanos a los 11 millones. Pero esto no cambia sustancialmente la situación. La familia que recibe menores ingresos igual tiene que conformarse con la vivienda más barata, la más estrecha y más lejana. Y es que precisamente sus bajos ingresos le limitan la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda más cara y en mejores condiciones.

Y a uno mismo como constructor no le interesa mucho que la vivienda tenga subsidio, porque los trámites para que esos subsidios lleguen al constructor son muy lentos. Generalmente, el constructor prefiere venderle la vivienda a alguien que no tenga subsidio y va a pagar con plata de su cuenta o con crédito del banco que al que tiene un subsidio. Porque ese subsidio a mí como constructor me llega muy tarde y eso me obliga a endeudarme financieramente. Así, si el proyecto está muy demandado (porque de pronto es demasiado atractivo) un constructor saca a todos los subsidiados de allá. Lo que pasa es que si el constructor tiene para colocar nada más 10 viviendas y tiene 20 opcionados, pues de lógica trata de finalizar la negociación con alguien que no tenga el subsidio.

Tampoco es atractiva para el constructor la vivienda de interés social porque cuando uno trabaja con viviendas de estrato cinco y seis la gente paga por su gusto y su capricho, que se ve en los acabados. Pero cuando se hace vivienda de interés social hay que hacer lo mínimo y con índices de rentabilidad muy bajos.

¿Entonces quién tiene acceso realmente a una casa de 40 millones de pesos?
Pues puede acceder aquella familia que tenga 15 millones de pesos ahorrados y unos ingresos de tres salarios mínimos. Y eso en las periferias, sectores de poca valorización. Porque a nosotros no nos van a dejar hacer una vivienda de interés social, así la lográramos, en un buen sitio de la ciudad. La misma normatividad nos lo restringe. Incluso hay municipios del área metropolitana que se oponen a la construcción de vivienda de interés social en su jurisdicción (Sabaneta, Envigado, la Estrella, Itagüí, y ahora Bello, donde quiere entrar el grupo Monarcas del señor Garcés Soto); ellos hablan de que no quisieran que en el municipio se construya vivienda de interés social, porque la tierra escasea.

Pero más allá de eso. Últimamente el gobierno se ha replanteado el concepto de Vivienda de interés social y ahora habla más bien de VIP: Vivienda de interés prioritario. Esa vivienda está para setenta salarios mínimos, es decir, una vivienda de 34.5 millones pesos. Eso da para hacer una vivienda de 38 metros cuadrados más o menos, y en obra negra. Pero volvemos a lo mismo. Por más que el gobierno hable de dos o tres billones de pesos para este tipo de vivienda, eso es menuda para lo que se necesita. Los subsidios no alcanzan a llegar a la gente en medio de tanta politiquería. Y no solo eso, sino que la gente necesita unas condiciones de ahorro programado que definitivamente no tiene.

No es necesariamente que ahora el gobierno le dé por congraciarse con la población menos favorecida y empiece a ofrecer alternativas de vivienda de interés social sino que como ya se está copando la demanda de centros comerciales, la demanda de vivienda de estrato cinco y seis, entonces toda la maquinaria y toda la infraestructura de estas constructoras grandes hay que dirigirla hacia alguna parte. Por eso pensaron en volver a la vivienda de interés social. En ese sentido, el gobierno al sacar el plan de VIP también ha sacado algunas medidas que descargan mucho al constructor, pensando en que estas empresas puedan dirigir sus maquinarias hacia allá.

¿En qué alternativas podemos pensar?
Ahora encontramos en algunas partes las iniciativas del gobierno (concretamente en Medellín), comprando lotes, urbanizándolos y entregándolos a las constructoras. Cuando lo ideal sería que se los entregara a la gente, a las organizaciones populares de vivienda. Nosotros sabemos que con estas organizaciones se le podría bajar hasta en un 25% el precio de las viviendas. Una verdadera política de vivienda en Colombia se puede poner a funcionar a través de las organizaciones populares de vivienda.

Se puede avanzar en la solución del problema de la vivienda si se logra hacer una reforma urbana, si cortamos el monopolio del acero y el cemento, si hay una política estatal de construcción de vivienda que en vez de engordar los conglomerados de la construcción ponga los recursos en las propias comunidades organizadas. En Suecia, por ejemplo, existe lo que se llama cooperativas de arrendatarios, que desarrolla políticas para que esos arrendatarios se vayan convirtiendo con el tiempo en propietarios. Nosotros aquí, a través de las cooperativas populares de vivienda podríamos hacerlo, organizar a la gente para que esa vivienda de 40 millones se quede en treinta. Para que ese subsidio se aplique directamente en esas organizaciones. Incluso la propia constitución contempla la figura de la junta comunal de vivienda. Bajo esta figura, todas esas personas que se organicen deberían tener derecho al subsidio del estado. Pero todavía no hemos hecho operativa esta figura.

Modificado por última vez el 16/06/2012

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